Многие застройщики, особенно мелкие, будут не в состоянии завершить свои объекты, - Е.Есимханов

"Чем дальше, тем больше у меня формируется стойкое ощущение, что вся эта активная существующая застройка Алматы, Астаны и других крупных городов не имеет под собой никаких реальных оснований. И что застройщики сейчас, начиная как можно больше проектов, делают по принципу «все побежали – и я побежал». И на рынке формируется очередной пузырь, очень похожий на пузырь двухтысячных.
Попробую объяснить, почему.

Еще два года назад никакого ажиотажа на рынке недвижимости не было. В 2019 цены на недвижимость (данные Комитета по статистике) выросли по сравнению с предыдущим годом только на 4 процента. Это, по сути, статистическая погрешность. Цены на недвижимость массово пошли вверх со второй половины 2020 года. И это связано, конечно, с пенсионными деньгами, которые в начале текущего года появились на рынке недвижимости (но ждали их уже давно, и цены повышали заранее).

У пузыря двухтысячных было две простые причины – доступные деньги для банков из-за рубежа, которые в Казахстане превращались в доступные кредиты, и очень льготная схема долевого участия, в рамках которой застройщик мог собирать деньги едва ли не на стадии проекта (ее потом ужесточили, но было уже поздно). Эти две причины привели к росту цен. На строительный рынок пошли все, кому ни лень – чуть ли не салоны красоты. Застройщикам было выгодно скупать старую недвижимость на вторичном рынке, сносить ее, делать новые проекты, продавать их на стадии котлована, и вкладывать деньги в следующие проекты. Больше проектов – больше денег, потому что цена все время растет.

Как только дешевые деньги из-за рубежа кончились, стало понятно, что прибыль не обеспечена ничем, кроме роста цены. Как только это стало понятно, пузырь лопнул. Строительный рынок погрузился в хаос, многие гиганты (была такая, к примеру, корпорация «Куат») рухнули, потому что набрали слишком много обязательств. А еще появилось такое явление, как недострой – это когда застройщик обанкротился или сбежал, объект у него раскуплен по договорам долевого участия, у жителей нет ничего, кроме бумажек. Достраивало такие объекты государство, некоторые лет по десять, со всеми вытекающими для жителей последствиями.

Сейчас ситуация повторяется. Лавочку с долевым участием сильно усложнили (там сейчас целый ряд требований), дешевых иностранных денег больше нет. Но вместо этого есть пенсионные деньги. Цены начали расти уже на их ожидании, и продолжают расти до сих пор. Но реальный спрос остался на уровне 2019 года. Доходы населения в целом падают, неоткуда серьезному спросу на такое количество объектов взяться. Все, что изменилось – на рынок вышли пенсионные деньги.

Теперь подсчитаем, сколько их. Данные есть на сайте Пенсионного фонда. По состоянию на сегодня на все цели, связанные с недвижимостью, потрачено 1,6 триллиона тенге. На рынок попадут далеко не все эти деньги, потому что эта сумма включает рефинансирование займов и так далее. Допустим с очень большой натяжкой, что на рынок (в том числе в виде кредитов) попадет половина от этой суммы. Это два миллиарда долларов. Существенная часть уже из этих денег уйдет (уже ушла) на вторичный рынок. Какая-то часть потом будет реинвестирована продавцами вторички в новую недвижимость, но не все деньги точно.

Много ли это для рынка недвижимости Казахстана? Средняя стоимость квадратного метра в Алматы по данным «Крыши» - чуть больше тысячи долларов. За прошлый год в Казахстане ввели больше 15 миллионов квадратных метров жилья. Все пенсионные деньги в пересчете на квадратные метры – это около двух миллионов квадратов. Это без учета вторички. Без учета того, что часть денег потратят на ИЖС и ремонт.
Сколько в итоге останется на рынке недвижимости? Мало.

Расчет на коленке, сами понимаете. Но уже его достаточно, чтобы увидеть, что ожидания застройщиков, связанные с пенсионными деньгами, мягко говоря, переоценены. Тем более, что часть этих денег получат те же застройщики в виде кредитов, которые необходимо обслуживать. А цена тем временем продолжает расти. Ее снова не обеспечивает ничего, кроме ожиданий.

За огромным количеством новостроек, за всеми этими резиденциями, виллами и хаусами я лично не вижу никакого анализа рынка. Я вижу только стремление строить как можно быстрее, чтобы успеть на волне интереса к недвижимости заработать деньги, пока можно. А интерес этот может схлопнуться в любой момент. Пузырь, который формировался в двухтысячные, поддерживали кредитные деньги. Пузырь, который формируется сейчас - пенсионные. И то, и другое не похоже на нормальный здоровый спрос, который могут обеспечить только растущие доходы людей.

И результат будет совершенно тот же самый, что и в двухтысячные – многие застройщики, особенно мелкие, будут не в состоянии завершить свои объекты. А те, кто у них недвижимость покупал, останутся с бумажками на руках. И снова будет недострой, и снова будет достраивать государство, тем более что государство через Фонд гарантирования жилищного строительства всю эту схему еще и подстраховывает.
Такие вот мысли. Еще раз – это личные ощущения. Но мне кажется, что они немного похожи на правду. И результат мы увидим довольно скоро"

Ержан Есимханов, юрист

Сказано в facebook.

Рейтинг	Регион	Аким
219022	Алматинская область
146708	Туркестанская область
108999	Восточно-Казахстанская область

Рейтинг	Регион	Аким
339	Алматинская область
195	Туркестанская область
180	Северо-Казахстанская область

« Апрель 2024 »
Пн	Вт	Ср	Чт	Пт	Сб	Вс
1	2	3	4	5	6	7
8	9	10	11	12	13	14
15	16	17	18	19	20	21
22	23	24	25	26	27	28
29	30

Мы в соц сетях:

Многие застройщики, особенно мелкие, будут не в состоянии завершить свои объекты, - Е.Есимханов

Поделиться материалом

Другие материалы по теме

По читаемости

По материалам