«Қазір тым қымбат»: cарапшы Қазақстанда ипотека қашан арзандайтынын айтты

Банктердің табысы шектеледі

Айбар Олжайдың айтуынша, кез келген несиенің жылдық тиімді ставкасы инфляциядан жоғары болса, ол қымбат кредит саналады.

«Бізде қазір инфляция деңгейі шамамен 10-11 пайыз, сондықтан бұдан жоғары ипотеканың барлығы да қымбат. Коммерциялық банктер ипотеканы аннуитетпен береді. Аннуитет дегеніміз, яғни 20 пайызбен үй рәсімдесеңіз, бес жылда бір пәтерге екі пәтердің құнына тең ақша төлейсіз, ал егер оны он жылға созсаңыз, мультипликативтік әсерімен, прогрессивті шкаласымен есептегенде үш пәтердің бағасы шығады. Сонда он жылға деп 20 миллионға алған пәтеріңіз үшін 60 миллион теңге қайтарасыз. Бұл сізге қаншалықты тиімді деген сұрақ туады. Сондықтан коммерциялық ипотека табысы орташадан төмен адамдар үшін өте қымбат өнім саналады. Жалпы коммерциялық ипотеканың өзі бай, ауқатты адамдар ғана алатын дүние. Жылдық жиырма пайыз деген өте қымбат», — дейді экономист.

Сарапшының пікірінше, ипотека ставкасының қайта қаралғаны, ең алдымен, банктердің шектен тыс табысын шектейді. Өйткені банктер қанша ақша табуға мүмкіндік болса, соның бәрін пайдаланып қалуға тырысады. Ал халықтың басқа барар жері жоқ, банктердің ойын ережесіне бойұсынуға мәжбүр. Сондықтан мемлекет бұл іске араласып отыр.

«Одан да ипотеканы адресті еткен дұрыс. Яғни мемлекет шынымен табысы аз, мұқтаж адамдар үшін эконом сегменттегі арзан үйлерді салуы керек. Ал халықтың қалған санатына нарық заңымен үй сатып алатындай жағдай жасауға болады», — дейді ол.

Баспана арзандай ма, әлде қымбаттай ма?

Айбар Олжайдың айтуынша, еліміздегі пәтер бағасын негізінен масс-маркет, яғни комфорт санатындағы үйлер қалыптастырады. Осы класстағы үйлердің қымбаттауы немесе арзандауы бағаға әсер етеді. Сосын қайталама нарықтың өзіндік заңдылықтары бар.

«Ал премиалды сегмент, яғни құны 100-200 миллион теңгеден асатын пәтерлердің үлесі бес пайызға да жетпейді. Оларда жағдай тұрақты. Сатылады, алынады, белгілі бір клиенттері бар. Бірақ ондағы қандай да бір өзгерістер үлкен нарыққа әсер етпейді. Себебі олардың нарықтағы үлесі аз», — деп түсіндірді сарапшы.

Банктер коммерциялық ипотеканы тоқтатып тастауы мүмкін бе

Айбар Олжайдың айтуынша, ипотеканың жылдық мөлшерлемесінің төмендегені банктерге қорқынышты емес.

«Кредиттің екі түрі бар: кепілсіз және кепілдендірілген. Кепілдендірілген кредит дегеніміз ипотекаға алған пәтері кепілге қойылады. Кепілсіз берілген кредитте «тәуекел сыйақысы» леген бар, яғни ақшаның қайтпай қалу ықтималы, себебі адам ешқандай затын кепілге қойған жоқ қой, міне сондай қауіппен банктер несиенің үстіне 3-4 пайыз маржасын қояды. Ал кепіл заты бар кредитке ондай маржаны қоюдың қажеті жоқ, маржаны алып таастаса да банк ештеңеден ұтылмайды. Сондықтан дәл осы кепілді кредиттер кезінде банктер қобалжитындай жағдайда емес», — дейді экономист.

Қазақстан арзан ипотекаға қашан оралады

Қаржы сарапшысы банктердің ипотекасы халыққа қолжетімді болуы үшін оның пайыздық мөлшерлемесі 10-11 пайызға дейін төмендеуі керек деп есептейді. Алайда бұл деңгейге түсу үшін алдымен елдегі қымбатшылықты ауыздықтау қажет деп атап өтті ол.

«Біз коммерциялық ставканы мемлекеттің араласуымен немесе әкімшілік түрде төмендете алмаймыз. Олай істеуге болмайды, бұл мүмкін де емес. Біз оны тек қана инфляцияны жеңіп, одан кейін базалық ставканы түсіріп, кредиттерді арзандату арқылы төмендете аламыз. Егер есіңізде болса, 2018-2019 жылдары банктердің коммерциялық ипотекасы 13-12% деңгейінде болған. Ал инфляция 7-8 пайыз болған кездерді көргенбіз. Пандемия жоспарымызды аздап құртып кетті ғой. Бірақ біздің қазіргі ойымыз – кемінде 5-7% аралығындағы инфляцияға қайтып оралу. Сол кезде базалық ставкамыз шамамен 9%, ал коммерциялық ипотекамыз 10-11% деңгейінде жүрсе, бұл банктерге де жаман емес, халыққа да өте жақсы көмек болады. Белгілі бір экономикалық белсенділік артып кетері сөзсіз», — деп санайды Олжай.

Экономистің болжамынша, еліміз 10-11 пайыз шамасындағы коммерциялық ипотекаға бес жылдан кейін біртіндеп келуі мүмкін.

«Дәл қазір инфляцияны тоқтату өте қиын болып тұр. Біздің проблемамыз – барлық тауар позициясын, әсіресе азық-түлікті көрші Ресейден алдырамыз. Ресейде эмиссияның көбейгені байқалады, ақшаны көбірек басып жатыр, ал бұл инфляцияға әсер етеді, сосын санкцияның ықпалы да бар. Көрші елдегі инфляция біздің инфляцияны төмендетуге мүмкіндік бермей отыр, себебі бүкіл тамақты Ресейден алып отырмыз. Егер ауыл шаруашылығын дамытып, азық-түліктің бәрін өз елімізде шығаратын болсақ, инфляцияны ауыздықтап, түсіруге мүмкіндік туар еді. Бұл дәл қазір бір-екі жылдың ішінде бола қоятын дүние емес. Сондықтан бес жылдан кейін ғана осы картинаға ақырын келеміз деп ойлаймын», — деп болжады сарапшы.

Пәтер сатып алуға қолайлы уақыт жоқ

Сарапшының айтуынша, тұрғын үй сатып алу үшін бұрынғыдай маусымдық айырмашылық жоқ. Қаржылай мүмкіндігіңіз болса, кез келген уақытта ала беру керек.

«Бірақ мен қымбат ипотекаға кеңес бермейтін едім. Өйткені сіз бір пәтерге екі-үш есе көп төлейсіз. Мүмкіндік болса Отбасы банктің, мемлекеттің басқа да пайызы арзан ипотекаларын қарастырып, барынша саудаласып, үйді арзанға сатып алған дұрыс. Себебі доллармен есептегенде Қазақстандағы үйдің бағасы соңғы жиырма жылда мүлде өскен жоқ. Ал теңгемен өсіп жатыр», — дейді экономист.

Айбар Олжай базалық мөлшерлеме жоғары болып тұрғанда ипотека немесе кредит алудың қажеті жоқ дейді. Себебі несиенің ставкалары тым жоғары болады.

«Ипотекалық несие 25 пайыздан 20 пайызға дейін арзандаған күннің өзінде бұл таза нарықтық, әділ ипотека емес. Әділ ипотека болуы үшін біз алдымен инфляцияны түсіруіміз керек. Одан кейін базалық ставканы төмендету қажет, сосын ипотеканың пайыздары ойға қонатын 9-10 пайызға келіп түссе, халыққа коммерциялық банктерден ипотека алуға болады», — деп түйіндеді ойын сарапшы.